公积金证券化开闸为住宅政策性金融机构铺路

  国家住房银行等待顶层设计

  仍处研究阶段但设立基本条件已具备

  近日,中央层面时隔多年再次定调化解房地产库存,促进房地产业持续发展。业内人士解读称这意味着公积金作用有望得到强化,国家住房银行或提上时间表。与此同时,日前国务院法制办公布的《住房公积金管理条例(修订送审稿)》中,首次允许发行住房公积金个人住房贷款支持证券,这被认为是为国家住房银行设立铺路。而国家住房银行的真正设立,仍然需要更高层次的顶层设计。

  业内人士指出,随着近年来公积金制度漏洞的逐渐暴露,公积金应有的作用不断被弱化,改革住房公积金制度的呼声越来越高。在此背景下成立国家住房银行,将有效盘活多年沉睡的公积金沉淀资金,推动住房消费需求的增加。

  目前我国公积金属地分散管理,不能跨市融通,贷款需求旺盛城市资金短缺,贷款需求不足城市资金闲置,住房公积金资金的闲置不仅与居民购房贷款难形成矛盾,也与保障性住房投资需求不匹配。另外,由于不具备金融职能,金融业务要委托银行办理,导致管理成本高,服务效率低,存在风险隐患。

  长期以来,一边是银行房贷利率高、放款难,一边却有数万亿公积金沉淀资金“沉睡”,广受各方诟病。数据显示,截至2014年底,全国住房公积金余额3.7万亿元,住房维修资金约5000亿元。

  此外,全国住房公积金贷款风险准备金接近800亿元,其中500多亿元为超额拨备,可转化为住房银行资本金。

  “设立国家住房银行的想法在这一时间节点上提出有特殊的意义。目前,化解存量,稳定房地产市场、增加住房消费需求是住房银行的重要作用,其可提供低利率资金,有利于缓解中低收入者的购房压力,也与当前楼市调控最主要的市场目标相统一。”中国房地产协会副研究员康俊亮表示。

  国家开发银行湖南省分行行长王学东也表示,为实现“住有所居”的住房保障目标,建议成立国家住房保障银行,主要为“夹心层”住房消费和保障性住房建设提供长期、低成本融资,发挥政策性住房金融“托底”作用,弥补商业性住房金融缺位。

  但康俊亮指出,国家住房银行与此前国家开发银行成立的住房金融事业部不同的是,国开行针对的是对于棚户区改造等保障类住房建设资金,也就是供给端资金。而国家住房银行则是以住房公积金制度为基础设立的政策性住宅金融机构,针对中低收入人群购房,是需求端。

  值得一提的是,此前公积金条例送审稿中,允许发行住房公积金个人住房贷款支持证券,也将成为国家住房银行资金来源的重要方面,有效扩充了公积金归集的单一渠道。

  住建部公积金监管司司长张其光此前就表示,如允许每年发行专项金融债券1万亿元,2015年资金规模将接近6万亿元,2020年预计达到20万亿元,可基本满足首套和改善性自住住房的低息贷款需求。

  对于资金的来源,中国首席经济学家向松祚表示,如果以住房公积金制度为基础,设立国家住房银行,那么将住房公积金直接转入政策性银行再通过发行金融债券来筹集资金,以补贴的形式来进行收入的转移。

  “虽然国家住房银行设立的条件已基本具备,但目前仍处研究阶段。”住建部政策研究中心研究员赵路兴表示,住房银行的设立意味着事业单位的公积金管理中心将改制成为金融机构,一方面,管理所属权难定,另一方面,是否具备金融管理能力也是未知数。此外,目前住房公积金主要由地方公积金管理中心管理支配,如果设立国家住房银行,那么地方利益将受到影响;当前的住房公积金主要存入中国的账户中,一旦建立住房保障银行,资金池发生改变,也将带来重大利益调整。

  因此,赵路兴指出,国家住房银行不仅仅是公积金条例改革便可以解决的,而是需要更高层次的顶层设计。